18. – 21. Januar 2022

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Räumliche Verschiebung der Bauzonenreserven

Bei einer strengen Auslegung der Kulturlandinitiative wären im Kanton Zürich kaum mehr Neueinzonungen möglich. In diesem Falle wäre eine räumliche Verschiebung der verbleibenden Bauzonenreserve sinnvoll, wie eine Modellrechnung zeigt.

Eine strikte Umsetzung der im Juni 2012 angenommenen Kulturlandinitiative würde bedeuten, dass Neueinzonungen im Kanton Zürich an geeigneten Lagen kaum mehr möglich sind. Dies beträfe auch rund 1000 Hektaren, die laut Richtplan als Siedlungsgebiet vorgesehen waren. In diesem Falle blieben dem Kanton für die künftige Siedlungsentwicklung nur noch 3000 Hektaren Bauzonenreserve. Das Problem ist jedoch, dass diese häufig in peripheren, infrastrukturell schlecht erschlossenen Gebieten liegen, zum Beispiel im Zürcher Oberland oder im Weinland.

Der gesamtwirtschaftliche Nutzen der Bauzonenreserven ist dort am höchsten, wo erstens die Bodenpreise hoch sind, zweitens hohe bauliche Dichten möglich und erwünscht sind, drittens infrastrukturelle Folgekosten der Erschliessung gering und viertens die wirtschaftliche Wertschöpfung beziehungsweise Steuereinnahmen durch die Nutzung hoch sind. All diese Bedingungen sind meist in stadtnahen Lagen beziehungsweise in regionalen Zentren wie zum Beispiel Uster erfüllt. Ökonomisch würde es daher Sinn machen, die noch nicht überbaute Bauzone zu verschieben. Aber wie kann man Bauland verschieben?

Man müsste Bauzonenreserven an Lagen mit geringer Standortgunst rückzonen und in gleichem Umfang Flächen mit hoher Standortgunst einzonen. Dies würde netto kein Kulturland verbrauchen, brächte aber volkswirtschaftlich einen enormen Gewinn.

Wie hoch dieser ist, zeigt ein Blick auf das Gefälle bei den Baulandpreisen im Kanton: In stadtnahen Lagen werden häufig zwischen 1000 und 1500 Franken pro Quadratmeter Bauland bezahlt, in peripheren Lagen hingegen liegen die Preise eher in der Grössenordnung von 300 bis 500 Franken pro Quadratmeter (siehe Grafik).

Eine grobe Rechnung illustriert, um welche Summen es somit geht: Wenn sich von den verbleibenden 3000 Hektaren Baulandreserven ein Drittel verschieben liesse, entspräche dies 10 Millionen Quadratmetern. Nehmen wir nun an, das rückgezonte (periphere) Bauland hätte einen Durchschnittswert von 400 Franken pro Quadratmeter und das neu eingezonte (stadtnahe) Bauland einen Preis von 1200 Franken pro Quadratmeter. Dies ergäbe in der Differenz einen Gesamtgewinn von 8 Milliarden Franken durch die räumliche Verschiebung der Baulandreserven – und dies nach voller Entschädigung der Besitzer von rückgezontem Land.

Durch eine solche Verschiebung käme die knappe Ressource Bauzone dort zu liegen, wo sie dem Kanton langfristig den höchsten volkswirtschaftlichen Nutzen bringt – in puncto Baulandpreise, Wertschöpfung, Arbeitsplätze und Steuereinnahmen.

Dr. Daniel Müller-Jentsch ist Ökonom und Projektleiter bei Avenir Suisse und Mitglied des Kaders. Er ist unter anderem Autor einer Vergleichsstudie zur Siedlungsentwicklung und Siedlungssteuerung in den Kantonen («Kantonsmonitoring Raumplanung») und Mitglied im Rat für Raumordnung. 2012 hat er zudem ein Buch zur neuen Rolle der Mittelschicht in der Schweiz publiziert.

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