18. – 21. Januar 2022

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Planungsmehrwerte durch Einzonung partiell abschöpfen

Die Raumplanung definiert Eigentumsrechte an Grundstücken und planerische Eingriffe haben oft massive Auswirkungen auf deren Preis. Planungsentscheide, die eine erhebliche Wertminderung zur Folge haben (zum Beispiel Rückzonungen), stellen juristisch eine materielle Enteignung dar und müssen von der öffentlichen Hand voll entschädigt werden. Dies gilt dank des starken Eigentumsschutzes in der Bundesverfassung landesweit einheitlich. Bei Planungsentscheiden, die eine Wertsteigerung zur Folge haben, verbleibt der Gewinn hingegen meist beim Eigentümer.

Hier obliegt eine Regelung bisher den Kantonen. Schätzungen von Avenir Suisse zufolge wird landesweit alleine durch Einzonungen jährlich ein Planungsmehrwert von zwei Milliarden Franken geschaffen.

Die derzeit bestehende Asymmetrie zwischen der Privatisierung von Planungsmehrwert und der Sozialisierung von Planungsminderwert macht weder ökonomisch noch planerisch Sinn.

Um dies zu korrigieren, sollte ein Teil des Planungsmehrwertes abgeschöpft werden (zum Beispiel 20-30 Prozent). Schliesslich entsteht dieser durch einen hoheitlichen Verwaltungsakt und nicht durch eine wertschöpfende Handlung des Grundstückeigentümers. Ein Teil des dadurch bedingten Gewinnes sollte auch der Allgemeinheit zu Gute kommen.

Der Ausgleich planungsbedingter Mehrwerte ist zwar seit 1980 im eidgenössischen Raumplanungsgesetz (Art 5, RPG) vorgesehen, wurde aber bisher nur von drei Kantonen auch tatsächlich umgesetzt. Die Grundstückgewinnsteuer ist ein schlechtes Substitut: Sie ist wenig zielgerichtet, schmilzt bei längerer Haltedauer meist sehr weit ab, schafft dadurch einen Anreiz zur Baulandhortung und führt auch nur im Falle des Verkaufs überhaupt zu einer Abschöpfung. Die sinnvollste Lösung wäre daher eine verbindliche Regelung der Mehrwertabschöpfung auf Bundesebene, so wie es der Ständerat im Rahmen der laufenden RPG-Teilrevision beschlossen hat.

Dr. Daniel Müller-Jentsch ist Ökonom und Projektleiter bei Avenir Suisse und Mitglied des Kaders. Er ist unter anderem Autor einer Vergleichsstudie zur Siedlungsentwicklung und Siedlungssteuerung in den Kantonen («Kantonsmonitoring Raumplanung») und Mitglied im Rat für Raumordnung. 2012 hat er zudem ein Buch zur neuen Rolle der Mittelschicht in der Schweiz publiziert.

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