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Claudio Rudolf

Claudio Rudolf

Herr Rudolf, Sie gehören einer Steuerungsgruppe um Olivier Meile vom Bundesamt für Energie an. Am Ende soll ein neuer Standard für Immobilien namens «Nachhaltiges Bauen Schweiz» stehen. Gibt es, national wie international, nicht schon genügend Bewertungssysteme?
Claudio Rudolf: Natürlich gibt es bereits zahlreiche Standards in diesem Bereich, aber es ist verständlich, wenn sich auch das BFE auf nationaler Ebene über diese Thematik Gedanken macht. Es geht weniger um einen zusätzlichen Standard als vielmehr um eine Vereinheitlichung und Integration der bereits existierenden Ansätze. Da das Thema Nachhaltigkeit auch bei uns im Real Estate Asset Management eine wichtige strategische Rolle einnimmt, bin ich dabei.

Welche Rolle spielt das Thema bei der Credit Suisse?
Wir haben 2009 den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property lanciert, der derzeit bereits Liegenschaften mit einem Gesamtwert von über CHF 600 Millionen Franken umfasst, sowie das Gütesiegel «greenproperty» entwickelt. Es ist das erste Nachhaltigkeitsrating, das eine gesamtheitliche Beurteilung und Qualifizierung von Immobilien ermöglicht. Für uns ist es sehr wichtig, dass wir in Projekte wie jenes des BFE involviert sind. Öffentliche Hand und Privatwirtschaft sollten sich absprechen.

Was erwarten Sie sich von der neuen Initiative?
Ich denke, dass es eine Konsolidierung, eine Zusammenführung geben wird. Inhaltlich decken die bestehenden Labels und Zertifikate ja bereits ein breites Feld ab.

Sie versprechen sich keine grossen Fortschritte?
Ein Gesamtschweizer Zertifikat ist sicher ein guter Ansatz. Doch ist die Schweiz in puncto Nachhaltigkeit und nachhaltiger Bautechnik bereits weit voraus – bedingt auch durch die gesetzlichen Vorschriften. Mit Minergie und greenproperty sind wir noch einen Schritt weiter gegangen.

Steht bei einem neuen Zertifikat für nachhaltige Immobilien das greenproperty-Siegel zur Disposition?
Derzeit nicht, doch wir beobachten den Markt. Wir finden die verschiedenen Minergie-Standards wertvoll, allerdings ging uns das Minergie-Label zu wenig weit, weshalb wir mit greenproperty ein eigenes, umfassendes Gütesiegel entwickelt haben. Unser Gütesiegel baut auf Minergie-Eco auf und nimmt inhaltlich Bezug auf die Empfehlung SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen – Hochbau». Es ist ein Punktesystem, das fünf Kritierien einer Immobilie bewertet: Nutzung, Material, Energie, Lebenszyklus und Infrastruktur.

In Zug hat die Credit Suisse das nach eigener Aussage umweltfreundlichste Bürogebäude der Schweiz errichtet. greenproperty war beim «Foyer» nur eins von mehreren Labels. Ist es nicht gut genug?
Die Dreifachzertifizierung mit greenproperty Gold, Minergie-Eco sowie LEED Platinum bestätigen die ökologische und nachhaltige Bauweise des «Foyers». Der Mieter im Foyer ist global aufgestellt mit Hauptsitz in den USA, daher wurde das Gebäude zusätzlich nach LEED zertifiziert.

Sie vertreten die Interessen von Anlegern, sprich die Kapitalmarktseite. Verliert man bei einer ökonomischen Sichtweise nicht leicht die hehren Ziele der Nachhaltigkeit aus den Augen?
Das sehe ich völlig anders. Grün und rentabel sind gut vereinbar. Sie können das eine nicht auf Kosten des anderen maximieren, es ist eine Frage der Optimierung. Ökologische, ökonomische und soziale Aspekte müssen in Balance gebracht werden. Dies darf aber nicht auf Kosten des Nutzers gehen. Im Zentrum stehen der Mieter als Kunde auf der einen Seite und der Anleger als Kunde auf der anderen, der Kapitalmarktseite.

Also geht es primär doch um ökonomische Ziele?
Ja, aber in Übereinstimmung mit den Zielen der Nutzer, die langfristig drinbleiben sollen. Wir wollen langfristige Erträge für den Anleger, deshalb müssen heutige Bauten nicht nur ökologisch und sozial, sondern auch ökonomisch nachhaltig sein ... Das Wort «nachhaltig» ist in meinen Augen übrigens zu einem Modewort geworden.

Was stört Sie daran?
Heute ist jeder bei jedem Kaffee, den er trinkt, nachhaltig. Für mich ist das bessere Wort «langfristig» oder «gesamtheitlich».

Wahrscheinlich ist «nachhaltig» dem Zeitgeist geschuldet, so wie heute keiner mehr «billig» sagt, sondern «günstig» oder «preiswert».
Ich denke, dass gewisse Grundprinzipien der Nachhaltigkeit bereits früher erkannt wurden und beispielsweise in den Entwurfsprozess von guten Architekten eingeflossen sind, etwa die Ausrichtung von Fensterfronten gegen Süden oder von geschlossenen Nebenräumen gegen Norden. Heute erfasst man den Nachhaltigkeitsbegriff sehr viel differenzierter und umfassender, indem zum Beispiel auch soziale Faktoren in die Beurteilung einfliessen. Bei unserem Gütesiegel greenproperty-Label messen wir 86 Faktoren.

Sehnen Sie sich nach der guten alten Zeit zurück?
Nein, ich finde diese energetisch und technisch anspruchsvollen Bauten gut, keine Frage! Aber das Haus ist ja nicht mehr wert, weil es grün ist, sondern weil das Grüne einen Mehrwert hat. Ob sich das Gebäude wirtschaftlich rechnet, wird man erst noch sehen. Es gibt allerdings bei privat genutzten Immobilien bereits Marktbeobachtungen, die für nachhaltige Gebäude auch höhere Transaktionspreise feststellen. Wir gehen davon aus, dass dies auch im institutionellen Real-Estate-Investment der Fall sein wird.

Es wird viel über das Einsparpotenzial beim Planen und Bauen gesprochen, der Nutzer kommt dabei oft gar nicht vor. Ist das ein unkalkulierbares Risiko oder ...
… Das ist schon falsch gedacht: der Mieter als Gefahrenobjekt. Nein! Der Mieter ist nicht der Störfaktor, sondern er ist ein Kunde, der jeden Monat Miete bezahlt. Wir haben die Pflicht, ein Gebäude so zu konzipieren, dass der Mieter durch das System unterstützt wird und den Mehrwert spürt.

Ein Label garantiert also nicht, dass eine Immobilie funktioniert, geschweige denn, dass der Nutzer sich in ihr wohlfühlt?
Das würde ich so nicht sagen. Ein Label muss differenziert angewandt werden und auf den lokalen Markt Rücksicht nehmen. Beispielsweise kann es in ländlicher Umgebung durchaus Sinn machen, dass die Fenster geöffnet werden können, obwohl es dann nicht vollumfänglich den strengen Richtlinien eines Labels entspricht.

Mir kommt es so vor, als ob nachhaltiges Bauen grundsätzlich begrüsst wird. Warum ist es für viele trotzdem so schwer, sich damit zu identifizieren?
Ich glaube, Bauen ist sehr emotional und wird immer emotional sein. Nicht nur im privaten Bereich, selbst auf institutioneller Seite müssen Sie sich ein Bild von einer Immobilie, einem Markt machen. Dies hängt immer zu einem Teil von Ihrer subjektiven Beurteilung ab und lässt sich nicht nur durch objektivierbare Finanzkennzahlen begründen.

Und nachhaltiges Bauen ist dafür nur bedingt geeignet?
Das kann man so nicht sagen, aber es wird künftig sicherlich eine Herausforderung für Immobilien-Professionals sein, Nachhaltigkeit, Design und Emotionalität unter einen Hut zu bringen.

Wie kommt es, dass die Schweiz im Bereich Greenbuilding eine Vorreiterrolle einnimmt?
Das ist eine gute Frage. Wir sind zwar relativ weit voraus, aber man muss auch sagen: Bauen ist hier unglaublich teuer, genauso die Grundstücke. Es macht so gesehen keinen Sinn, ein billiges Haus auf teuren Boden zu stellen. In den USA können Sie für 200 000 Dollar ein schönes Anwesen kaufen. Der Lebenszyklus einer solchen Immobilie ist dementsprechend auch kürzer – man baut also nicht «für die Ewigkeit», sondern vielleicht für eine Generation.

Wie ist das mit dem Gedanken der Langfristigkeit vereinbar?
Green ist schön und gut, aber die Frage ist: Wie viel Grün können wir uns leisten? Aufwand und Ertrag müssen unter dem Strich stimmen, sonst ist es ökonomisch nicht nachhaltig.

Und wenn ein Gebäude nach Jahren umgenutzt wird und sich der Lebenszyklus dadurch verlängert?
Natürlich ist ein nachhaltig konzipiertes Gebäude auch viel flexibler umnutzbar, wodurch der Lebenszyklus mit vertretbarem Investitionsaufwand verlängert wird. Oft werden aber auch veraltete, nicht mehr marktkonforme Gebäude totalsaniert, was die Marktfähigkeit nicht genügend erhöht. Die Grundrisse werden dadurch nicht besser – dort wäre manchmal ein mutiger Entscheid zugunsten eines  Ersatzneubaus angebracht; auch im Sinne der Nachhaltigkeit.

Claudio Rudolf, 50, ist Managing Director der Credit Suisse im Real Estate Asset Management. Als Leiter Akquisition & Verkauf verantwortet er sämtliche Immobilientransaktionen der Schweizer Immobilien-Anlageprodukte. Rudolf studierte Architektur an der ETH Zürich sowie Corporate Real Estate Management an der EBS in Oestrich-Winkel. Er arbeitete als Architekt, Bauherren- und Immobilienberater. Danach spezialisierte er sich zunehmend auf die Bereiche Immobilienbewertung, Due Diligence und Immobilientransaktionen (M&A). Sein in diversen Nachdiplomstudien und internationalen Qualifikationen erworben es Wissen setzt Rudolf immer wieder auch für Publikationen, in Präsentationen, als Referent sowie als Prüfungsexperte ein.


Er hat das «Foyer» als Referenzobjekt für nachhaltiges Bauen angegeben. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Swissbau Blog
Claudio Rudolf diskutiert auch in unserem Blog: «Zielkonflikt oder Zivilcourage? Die Komplexität nachhaltiger Immobilien.»