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Hans-Peter Domanig

Hans Peter Domanig

Herr Domanig, Sie bieten Dienstleistungen an, die den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie abbilden. Welchen Stellenwert hat dabei das Thema Nachhaltigkeit?
Hans-Peter Domanig: Einen sehr hohen. Wir sind in der Schweiz nahezu die einzige Unternehmung, die alle Bereiche abdeckt. Nachhaltigkeit ist für uns mehr als nur Bauen, auch das Bewirtschaften gehört dazu.

Der Begriff führt ein reges Eigenleben quer durch alle Kanäle. Ist es schwieriger geworden, für Nachhaltigkeit zu werben?
Es stimmt schon: Die einen können ihn gar nicht mehr hören, weil er in alle Richtungen strapaziert wird. Wenn man die Menschen fragt, was Nachhaltigkeit für sie ist, kommen viele Thesen. Aber klar ist: Nachhaltiges Bauen ist heute Realität.

Was ist Nachhaltigkeit für Sie?
Grundsätzlich sprechen wir lieber von einem Life-Cycle- Modell, da wir ein Projekt ein Leben lang begleiten, uns also nicht nach der Schlüsselübergabe und der Garantiezeit zurückziehen. Vielmehr liegt uns daran, auch den Umgang der Kunden mit der Immobilie zu verstehen.

Welche Erkenntnisse lassen sich daraus ableiten?
Wir wissen heute, dass wir den grössten Ansatzpunkt in der Planungsphase haben. Fehler, die hier gemacht werden, können wir beim Bau und Betrieb nicht mehr ausgleichen. Das ist wie mit einem Auto: Ist es einmal in der Fabrikationsstrasse, kann ich am CO2-Ausstoss nichts mehr ändern.

Was heisst das auf ein Gebäude übertragen?
Weg vom renditefixierten Investitionskostenfokus, hin zur Lebenszyklusbetrachtung. Stellen Sie sich eine Zielscheibe vor: Da haben Sie in die Mitte reingeschossen und waren am Ziel. Jetzt sagen wir: Zielscheibe plus die Phase der Nutzung – das sind sozusagen die Ringe drum herum. Mit dem Fokus auf den Betrieb wollen wir beweisen, dass wir Betriebskosten senken können, wenn man klug baut.

Wann treten Sie den Beweis an?
Wir haben jetzt ein grosses Projekt am Flughafen Zürich gestartet, wo uns 200 000 Quadratmeter Grund gehören – und die Überbauung zur 2000-Watt-Gesellschaft erklärt. Geplant wird übrigens nach DGNB (Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen, Anm. d. R ed.).

Tut es ein normales Label nicht mehr?
Mir hat noch keiner beweisen können, dass mit einem normalen Label die Betriebsnebenkosten gesenkt werden können. Also Minergie-Standard, der in der Schweiz quasi vorgegeben ist. Von dem gehen auch wir aus, darunter baut praktisch keiner mehr.

Sind Immobilien ohne Zertifizierung schwerer zu vermarkten?
Ja, das fängt schon bei einer Eigentumswohnung an. Sie werden in der Schweiz Mühe haben, so ein Objekt zu verkaufen, wenn es nicht mindestens Minergie entspricht. Im Gewerblichen sieht es anders aus. Dort kriegen Sie heute mit Minergie keinen Angelsachsen oder Deutschen mehr, gerade wenn es um grössere Firmen geht. Beim «Foyer» in Zug hätten wir ohne LEED (das amerikanische Zertifizierungssystem Leadership in Energy and Environmental Design, Anm. d. Red.) keine Chance gehabt, es an Johnson & Johnson zu vermieten.

Fördern Labels eine Zweiklassengesellschaft?
Was heisst eine Zweiklassengesellschaft? So gesehen haben wir mehr als zwei Klassen. Nehmen wir wieder das «Foyer» in Zug. Da ist der Bauherr noch weiter gegangen: Toiletten, die von Regenwasser gespeist werden, energiesparende LED-Leuchten, Strom von der Fotovoltaikanlage usw. Ich habe bei der Übergabe mit dem Direktor von Johnson & Johnson gesprochen. Er hat sich über die Entsorgung der vielen PET-Flaschen beklagt, die bei 1000 Mitarbeitenden täglich anfallen. Jetzt führt eine Leitung vom nahen See in jede Teeküche, wo Sie kostenlos aufbereitetes Seewasser erhalten.

Der Mieter legt die Messlatte also hoch?
Wenn eine grosse Unternehmung ihr eigenes Label mitbringt, kommen natürlich Anforderungen auf uns zu. Dann müssen Sie als Investor oder Bauherr umdenken. Das ist die Zukunft, da bin ich ganz sicher; zumindest am Flughafen, in Zug oder Genf.

Sind Schweizer Bauherren leichter zu befriedigen?
Das würde ich nicht sagen. Aber ein internationaler Konzern, der Nachhaltigkeit in der Unternehmensstrategie verankert hat, verfolgt andere Ziele als ein Unternehmen, das nur in der Schweiz tätig ist und 500 Mitarbeitende beschäftigt. Das ist vielleicht auch eine Frage der Kosten.

Wie sieht die Rechnung aus?
Ein nachhaltiges Gebäude kostet mehr, aber wenn ich es geschickt mache, hole ich das über die Betriebsnebenkosten rein. Ich nehme das Beispiel Auto, weil es allen geläufig ist: Wenn Sie in der Anschaffung ein paar Tausend Franken mehr zahlen, dafür aber nur noch 5 statt 10 Liter brauchen und auch der Service um 50 Prozent günstiger ist, dann hat sich das schnell amortisiert.

Leidet die Ästhetik unter dem Nachhaltigkeitsdiktat?
Früher war die Ästhetik ein Thema. Heute haben wir Autos mit Elektromotoren und 300 PS, die wie Sportwagen aussehen.

Wobei das Auto ein Massenprodukt ist.
Das unterscheidet die Fahrzeug- von der Baubranche. Wir bauen Unikate, nicht die Masse. Jedes Haus schaut anders aus, jede Gemeinde hat andere Vorschriften und Ausnutzungsziffern. Das macht es sicherlich schwieriger, mit Unikaten umzugehen.

Hinzu kommt: Ein Auto hat in der Regel einen viel kürzeren Lebenszyklus als ein Gebäude. Kann man sagen, dass ein nachhaltiges Haus nie so attraktiv sein wird, weil es langfristiger, sprich weniger zeitgeistig gedacht werden muss?
Nein! Natürlich muss der Architekt funktionale Aspekte berücksichtigen, damit sich das Gebäude später zum Beispiel auch als Spital nutzen lässt. Das setzt wiederum eine Statik voraus, die nicht so starr ist, sondern in verschiedene Richtungen interpretiert werden kann.

Aber eine Energiesparlampe ist einfach nicht so anmutig wie eine Glühfadenlampe. Einigen wir uns darauf, dass nachhaltig nicht gerade sinnlich ist?
Ich würde es so sagen: Nachhaltige Architektur muss Attraktivität nicht ausschliessen. Es gibt sicherlich Zwänge, gerade bei den internationalen Zertifizierungssystemen; da hat der Architekt nicht mehr so freie Hand.

Labels sind demnach nicht das Nonplusultra?
Labels geben Richtlinien vor, die Sie erfüllen müssen. Das heisst nicht, dass schlechte Architektur herauskommt. Was das Label leider nicht sagt: wie ich ein Gebäude unterhalten muss. Denken Sie nur an die Reinigung. Komplexe Fassaden mit Mustern drin sind schwer zu säubern. Da brauchen Sie alle paar Jahre ein Gerüst, vielleicht spezielle Hochdruckreiniger und teure, scharfe Putzmittel. Im schlimmsten Fall muss das Material ersetzt werden. Leidtragender ist der Mieter, der die Kosten hat.

Dabei ist ein nachhaltig entwickeltes Gebäude ja auch teurer in der Miete.
Wir glauben aber, dass wir den Mietzins auch wieder senken können – durch Senkung der Betriebsnebenkosten, vorausgesetzt, man baut richtig. Deswegen werden wir die Gebäude am Flughafen Zürich auch selbst betreiben; schon allein, um den Nachweis zu erbringen, dass es geht.

Wie hoch sind die Mehrkosten für ein Gebäude, das nach Label zertifiziert wurde?
Schwierig zu sagen. Ich schätze mal zwischen vier und fünf Prozent. Also bei 100 Millionen geht es um Mehrkosten von 5 Millionen; aber wenn ich das vom Lebenszyklus her betrachte, sind die 5 Millionen schnell wieder drin. Das war auch bei dem Niedrigenergiehaus in Dübendorf so, wo wir Generalunternehmer waren. Das hat rund 10 Prozent mehr gekostet, was aber vor allem an den Batterien zur Speicherung der Erd- und Sonnenwärme lag.

Was sagt ein nachhaltiges Gebäude über den Wohlfühlfaktor aus?
Sie können ein zertifiziertes Hightechgebäude haben, aber wie leicht es zu reinigen ist oder ob sich die Mieter wohlfühlen, steht auf einem anderen Blatt. Wir haben jetzt die Europaallee am Bahnhof in Zürich mit der Hochschule für Pädagogik. Die Studenten sind dort den ganzen Tag in geschlossenen Räumen, sie können die Fenster weder kippen noch öffnen – und was ist passiert? Sauerstoffmangel, brennende Augen, Kopfweh. Das zeigt, dass uns die Themen in der Baubranche so schnell nicht ausgehen.

Wie lassen sich böse Überraschungen verhindern?
Ich komme wieder auf das Beispiel Auto zurück. Mercedes hat vor Jahren ein Auto auf den Markt gebracht und gesagt: Wir sind davon so überzeugt, dass wir eine Garantie von 10 Jahren oder 100 000 Kilometern geben und dazu die Servicekosten übernehmen. Da müssen Sie sich schon sicher sein, dass der Service schnell geht oder gar nicht erst kommt, sonst geht die Rechnung nicht auf. Ich denke, in diese Richtung sollten wir auch bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unserer Bauten denken. Das heisst, nicht nur vorausschauend planen, sondern auch sehr sorgfältig umsetzen.


Hans-Peter Domanig, 56, ist CEO des Immobiliendienstleisters Priora Group AG mit Sitz in Kloten. Der studierte Bauleiter und Betriebsökonom begann seine Karriere mit einer Ausbildung zum Bauzeichner. Mehr als 15 Jahre war Domanig in leitenden Funktionen in der Bau- und Immobilienwirtschaft tätig gewesen, bevor er 2010 zur Priora-Gruppe kam. Der Manager bekleidet zudem zahlreiche Ämter – unter anderem ist er Präsident des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer und Vorstandsmitglied bauenschweiz, der Dachorganisation der Schweizer Bauwirtschaft. Lange Jahre war Domanig auch an der ETH Zürich als Lehrbeauftragter tätig.


Er hat das «Foyer» als Referenzobjekt für nachhaltiges Bauen angegeben. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Swissbau Blog
Hans-Peter Domanig diskutiert auch in unserem Blog: «Nachhaltige Architektur schliesst ästhetische Architektur nicht aus, stellt aber höhere Anforderungen an den Planungsprozess.»