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Nachhaltige Immobilienstrategie dank Portfolioanalyse

Publiziert am 03.06.2014 von Andreas Ammann, Vorsitzender der Geschäftsleitung Wüest & Partner
Überbauung

Meinung In der Planung, Bauausführung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsmassnahmen geht es vielfach um einzelne Gebäude. In der Immobilienwirtschaft werden wichtige strategische Entscheide aber auf höherer Stufe getroffen, wobei meist ein ganzes Immobilienportfolio im Vordergrund steht. Gefragt sind daher Instrumente, welche Nachhaltigkeitskennwerte für eine aggregierte Beurteilung auf Stufe Portfolio zur Verfügung stellen. 

Instrumente, welche aufwendige technische Analysen auf Stufe Einzelobjekt und den Beizug verschiedener Spezialisten erfordern, sind in dieser Phase oftmals nicht praktikabel und auch nicht zielführend. Umgekehrt sind Immobilien sehr heterogen und letztlich immer individuell zu beurteilen, eine reine Top-down-Analyse führt kaum zu aussagekräftigen Erkenntnissen. Zweckmässig sind Instrumente, die bei einer Analyse auf Stufe der Einzelobjekte ansetzen, diese aber einfach und sehr systematisch halten. Aus der Aggregation der Einzelkennwerte können sodann schnell Auswertungen auf Stufe Portfolio und damit eine Gesamtbeurteilung erfolgen. Ebenso kann auf dieser Basis eine Triage der Liegenschaften vorgenommen werden, welche beispielsweise energetischen Nachholbedarf haben, strukturelle Probleme wie nicht mehr zeitgemässe Grundrisse aufweisen oder den heutigen gesetzlichen Anforderungen, wie zum Beispiel der Erdbebensicherheit, nicht mehr entsprechen. Sind die Problemobjekte identifiziert, können dort bei Bedarf spezifische Abklärungen folgen, während man sich diese für die unkritischen Objekte ersparen kann.

In der Beratung grosser professioneller Immobilieneigentümer, sowohl privater als auch öffentlicher, stellen wir einen Bedarf an effizienten und doch aussagekräftigen Nachhaltigkeitsanalysen auf Portfoliostufe fest. Und ebenso die Anforderung, die Nachhaltigkeitsthematik in die Immobilienstrategie aufzunehmen beziehungsweise eine explizite Nachhaltigkeitsstrategie für den Immobilienbestand zu formulieren. Dies ist erfreulich und zeigt, dass die Thematik bei den Entscheidungsträgern inzwischen eine hohe Beachtung hat.

Für renditeorientierte Immobilieninvestoren, wie zum Beispiel Pensionskassen und Versicherungen, kommt dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit innerhalb des Drei-Säulen-Modells der Nachhaltigkeit eine zentrale Bedeutung zu. Wichtig ist, aufzeigen zu können, dass die Dimensionen Wirtschaftlichkeit, Umwelt und Gesellschaft nicht konkurrierend sind beziehungsweise sein müssen. Im Gegenteil: Sie bedingen und fördern sich auf lange Sicht gegenseitig. So ist eine Ausrichtung auf die heutigen und zukünftigen Bedürfnisse der Gesellschaft, und der Mieter im Speziellen, für die langfristige Wirtschaftlichkeit förderlich. Und umgekehrt ist eine schlechte Übereinstimmung mit solchen Anforderungen ein Risiko.

Dasselbe gilt für Umwelt- und Energieaspekte. Davon ausgehend, dass Energie teurer wird, die Auflagendichte zunimmt und die gesellschaftliche Akzeptanz nicht zeitgemässer Energiekonzepte abnehmen könnte, entspricht es auch hier dem Gebot der Vorsorge und Risikoprävention, rechtzeitig die richtigen Weichenstellungen vorzunehmen. Dies ist insbesondere auch im Interesse der langfristigen Wirtschaftlichkeit und Risikominimierung. Voraussetzung für die richtigen Entscheide und Strategien sind in jedem Fall die nötigen Analysen in Form stufengerechter Führungsinformationen für die Entscheidungsgremien.

Nachhaltigkeitskennwerte sind im Immobilienportfolio aggregiert sichtbar. Hier im Beispiel des Ratings eines gesamten Portfolios durch Wüest & Partner.

Portfolio

Andreas Ammann

Andreas Ammann

Nach dem Studium der Architektur, der Betriebswirtschaft und des Managements erlangte Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, den eidgenössischen Fachausweis zum Immobilienschätzer. Heute ist er als Vorsitzender der Geschäftsleitung bei Wüest & Partner tätig. Neben verschiedenen Lehraufträgen hält er Seminare und Vorträge zu den Themen Bewertung und Portfoliomanagement.

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