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Nutzungsfokussierte Gesamtleistungsangebote als Schlüssel zu lebenszyklusorientierten Immobilien

Publiziert am 05.02.2013 von David Lunze, Mitglied der Geschäftsleitung der Priora Services AG
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Meinung Knapper werdende Ressourcen bei gleichzeitig steigenden Anforderungen an Komfort und Funktionalität von Gebäuden sorgen für eine stetige Steigerung der Komplexität der Bauaufgabe. Mit der Erweiterung des Betrachtungsperimeters über die Gebäudegrenzen hinaus ins Areal sowie in die übergeordneten Strukturen (Gemeinde, Kanton, Bund etc.) wird sich die Komplexität der Bauaufgabe weiter erhöhen.

Mit dieser Komplexität werden auch jene Kunden der Bauwirtschaft konfrontiert, deren Kernkompetenz oft eine ganz andere als die des Bauens ist.

Dies führt zur Frage nach der Beurteilungskompetenz des Bestellers, jener Kompetenz, die der Besteller benötigt um entscheiden zu können, ob das geliefert wurde, was bestellt wurde. Doch statt Produkte und Leistungsangebote zu formulieren, die der Beurteilungskompetenz des Bestellers gerecht werden, wird diese Frage noch zu oft mit dem Ruf nach mehr Bestellerkompetenz seitens der Kunden beantwortet.

Dabei machen andere Branchen vor, dass es trotz steigender Komplexität nicht mehr Bestellerkompetenz sondern vor allen Dingen einfachere Leistungsschnittstellen braucht: Obwohl die Systeme immer komplexer werden, ist es heute einfacher denn je, ein Auto, einen Computer oder ein Telefon zu kaufen und zu nutzen. Zugegeben nicht 1:1 übertragbar, jedoch in der Tendenz sicherlich der richtige Ansatz.

In ihrem an der ETH Zürich entwickelten Life-Cycle-Ansatz ist die Priora Gruppe bereit, Verantwortung für Entwicklung, Planung, Bau und Betrieb ihrer Immobilien zu übernehmen. Mit dem First District wird derzeit eine entsprechende Referenz erarbeitet. Ein kompetentes Team aus Projektentwicklern, Architekten, Fachplanern, Generalunternehmung, Betreiber, Nutzern, Investor und Finanzexperten realisiert ein Areal mit anspruchsvollen, vom Streben nach Nachhaltigkeit getriebenen Anforderungen. Durch frühzeitigen Einbezug der Nutzungs- bzw. Betriebskompetenz des Facility Managements werden auf die spätere Nutzung massgeschneiderte Infrastrukturen geschaffen. Darüber hinaus können durch Umsetzung des integralen Life-Cycle-Ansatzes Leistungs- und Kostengarantien für die Nutzungsphase übernommen werden, die weiter als alle traditionellen Projektabwicklungsformen gehen. Der Nutzer bezieht seinen Anforderungen entsprechende klimatisierte und beleuchtete und ggfs. mit industriellen Medien versorgte Räume zur Nutzung im entsprechenden Kerngeschäft (z.B. Büro, Boarding House, Rechenzentrum); der Leistungsanbieter – hier die Priora Gruppe – entwickelt, plant, baut und betreibt entsprechend diesen Nutzungsanforderungen und stellt mit entsprechenden Verfügbarkeiten ausgestattete Infrastruktur zur Verfügung.

Dabei stellt der hoch-integrale Ansatz sicher, dass der Nutzer einen kompetenten Ansprechpartner hat, der durchgängige Verantwortung für den Lebenszyklus der Immobilie übernimmt. Das führt neben Kostenvorteilen und -sicherheit zu optimierten Infrastrukturen in denen die gesamte Kompetenz des Leistungsanbieters zum Tragen kommen kann. Das Handling der Komplexität wird durch die lebenszyklusorientierte Kompetenz des Gesamtleistungsanbieters übernommen und nicht auf den Kunden bzw. Nutzer überwälzt.

In diesem Sinne ist der vorliegende Beitrag ein Plädoyer für einfachere Leistungsschnittstellen bei Immobilienprodukten und -dienstleistungen und die Leistungsbereitstellung über weniger komplexe Leistungsschnittstellen.

David Lunze

David Lunze

Dr. David Lunze ist Bauingenieur (Dipl.-Ing. TU) und hat an der ETH Zürich zur Life-Cycle Thematik geforscht und doktoriert. Seit 2010 leitet er als Mitglied der Geschäftsleitung den Bereich Industrielle Medien und Life-Cycle Contracting bei der Priora Services AG. Darüber hinaus ist er verantwortlich für die Entwicklung des Life-Cycle Ansatzes der Priora Gruppe. Seit 2012 ist David Lunze Dozent an der ZHAW im CAS Life Cycle Management.

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